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土地市场破冰,国内首宗集体建设用地将建共有产权房


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时间: 2019-11-01 19:59:02

该包裹的成交价格是三个包裹中最低的,以下两个包裹的成交仍需关注。

每个记者,王家飞,薛辉,每个编辑,陈虞梦

去年年底上市,6月暂停,8月恢复,9月关闭。

最近,北京市大兴区瀛海镇诞生了全国第一个可以出售集体建设用地的住宅项目。期待已久的集体土地进入住宅市场终于从梦想变成了现实,同时也为房价下跌的预期打开了巨大的想象空间。

平均价格只有周围商品房的三分之一

2019年9月12日,一部低调的地球电影在北京举行。北京市大兴区瀛海镇yz00-0803-2010、2013a、2013b、2014和2016地块招标结束。投标人为北京尚瑞房地产有限公司,底价为15.13亿元。

上市文件显示,该地块将用于建设共有住房。同时,共有住房的平均销售价格为29000元/平方米(含全部装修费用),仅为附近商品房价格的三分之一。

该地块建设用地面积47900平方米,建设控制规模108100平方米,容积率2.5。在配套设施方面,该地块将配备一所幼儿园。为确保配套幼儿园和住宅小区“同步规划、同步建设、同步交付使用”,本项目实行统一规划,改变以往教育用地分配方式,同步研究教育用地比例和公房建设分配方式。施工结束后,开发单位将免费将分配办法移交给相关主管部门。

就土地性质而言,虽然这次挂牌出让的地块是集体建设用地,但它们与国有建设用地具有同等的责任和权利。土地所有权属于瀛海镇西村1和瀛海镇西村2的集体经济组织。集体出让期间的土地使用权属于出让和腾空土地的一方——大兴区一级集体土地合资公司北京兴富集体资产管理有限公司

据目测,北京尚瑞房地产有限公司100%由河南正商京凯房地产有限公司控股,其大部分开发项目集中在河南省。

盛衰

早在2018年底,大兴区瀛海镇的三块集体土地,包括完成的地块,就开始公开上市。

今年3月21日,当《国家商报》记者与北京兴富集体资产管理有限公司确认时,对方表示,瀛海镇的三块土地尚未成功交易,需要进一步等待官方消息。

6月27日,北京市规划和自然资源委员会大兴分局发布通知称,由于某种原因,北京市大兴区瀛海镇3个集体经营性建设用地使用权已暂停转让上市。

正当舆论普遍认为集体建设用地建设共同产权房的试点工作将暂停时,不到两个月之后,8月初,三块地块再次进入市场。

政策突破

该集体土地首次用于共有产权建设用地市场的背景是,在8月26日结束的十三届全国人大常委会第十二次会议上,会议表决通过了《土地管理法》修正案。该法案删除了现行土地管理法中关于非农业建设用地必须使用国有土地或原集体土地被征用为国有的规定。换句话说,中国的非农建设用地将不再是“国有”的。

事实上,早在2015年2月,北京市大兴区等33个县(市、区)就被国土资源部指定为集体经营建设用地入市试点地区。作为北京唯一的农村集体经营建设用地改革试点地区,大兴区已出台40多份政策文件,实现了农村集体经营建设用地和国有土地的出让、租赁和入股“同市场准入、同权利同价格”。

2016年1月15日,“k2”(现石榴集团),以“北京赞比西河房地产开发有限公司”的名义,战胜徐汇、寿凯、洪坤等房地产企业,以总价8.05亿元、地价77.2%、底价1.6万元/平方米的“大兴模式”首次进入房地产企业的视野,赢得北京第一个集体经营性用地(非商品住宅)。

毫无疑问,随着集体土地使用制度的改革,各级政府垄断建设用地供应的格局将会大大改善。相应地,随着土地供应的多样化,土地价格将不可避免地下降,这将进一步压低房价。

但是,行业对集体土地进入市场的期望不高,因为新修订的《土地管理法》仍然有限制,同时满足四个条件的集体土地需要进入市场:必须是具有工业、商业和其他商业用途的统筹规划的集体土地;必须依法登记的集体经营建设用地;应经集体经济组织三分之二以上成员批准;还必须纳入当地政府的年度土地利用计划并合理安排。

特别是第四条,如果地方政府没有计划按年度规模使用集体土地,即使村民都想集体出售土地,政府也不会将土地投放市场。

因此,一些行业分析师认为,地方政府不能允许大量集体土地进入市场,以保护现有的土地价格和房价。

但令业内人士惊讶的是,北京的步伐比预期要快得多。

中原地产首席分析师张大伟表示:“然而,如果住宅地产自由化,将对市场产生巨大影响。现在,由于土地所有权性质没有改变,产权仍然是集体的,但是巨大的土地差价仍然会给住宅市场带来明显的供给。”

“一旦这项政策在全国范围内试行,即使只建经济适用房(理论上,经济适用房也是商品房,五年内仍可以上市交易),也会对市场产生很大影响。但由于产权没有根本变化,除北京外,其他城市的产权必须有相应的变化。”

全国房地产商会联合会执行主席顾云昌近日在接受《全国商报》记者专访时表示,虽然中国房地产开发取得了巨大成就,但也存在房价过度上涨等问题,因为住房供应和土地供应相对单一。我们有大量集体土地没有按照市场规则进入房地产市场,特别是在大城市。小土地供应和大房屋需求之间的矛盾尚未解决。改革现有的土地供应制度将是保证房地产长期健康发展的重要方向。