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金科地产的“生意经”:高层人事变动后接盘新城山东项目


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时间: 2019-10-31 08:13:32

在当前房地产寒冬的背景下,所有的房企都在密切关注冬季的付款,而重庆派房企金科房地产一直在高歌猛进,疯狂抢占同一个城市的大哥龙湖的土地。在短短的五年时间里,金科不仅实现了全国范围内的配送,而且实现了200亿至1000亿住房企业的业绩。

随着半年度报告季节的到来,8月12日,金科股票发布了中期业绩报告。

报告期内,金科上半年销售814亿元,合同销售面积839万平方米。收入261亿元,净利润25.9亿元,同比分别增长68%和289%。然而,值得注意的是,根据半年度报告,金科上半年的资产负债率为83.86%,这大大增加了债务风险。

进入2019年,金科有了新的“泛夏杰”称号,一口气接管了新城控制的8个项目,其中2个位于山东,包括青岛粤茂房地产开发有限公司100%股权和日照丁一房地产开发有限公司100%股权,值得注意的是,在此之前,金科已经在济南、青岛、淄博、泰安、烟台和枣庄进行了深度布局。

编辑/喝茶

在许多人的印象中,债务风险中的债务比率不断上升。金科是典型的重庆式住宅企业,与龙湖、华雨、协鑫一起被誉为重庆房地产业的“四天王”。近年来,金科以极大的热情接管了全国各地的土地,并以瞒天过海的趋势进入了数亿住宅企业的阵营,从而在全国范围内迅速布局了金科的版图。8月12日,金科发布了2019年上半年的业绩报告。报告期内,金科销售额达到814亿元,合同销售额达到839万平方米。收入261亿元,净利润25.9亿元,同比分别增长68%和289%。公司毛利率增长7.7个百分点,达到30.31%,为近年来最高水平。

与销售额、收入和净利润的大幅增长相比,蓬勃发展的高岗在债务方面并不看好。据半年度报告显示,金科2019年上半年资产负债率为83.86%,公司日常经营活动的净现金流量降至-73.21亿元,而金科账户2018年底的净现金流量为13.29亿元,表明金科偿债压力很大。此外,值得注意的是,根据半年度报告数据,金科上半年的净负债率已经达到147.47%,是其他住房企业平均净负债率的1.5倍。高额债务也使得金科货币基金的短期债务覆盖面不足。2016年至2018年底,金科货币基金/短期债务分别为2.59倍、1.03倍和0.99倍。今年上半年,金科非流动负债253.82亿元,短期贷款35.86亿元,占货币基金组织的94%。金科半年度报告显示,金科账户上有308.55亿元的货币资金,账户上的钱刚好够。事实上,这也表明,虽然歌曲的快速发展给公司带来了好处,但这些好处已经被迅速投入到公司的发展中。金科的账户实际上没有多少“剩余粮食”。

在土地收购方面,2019年上半年,金科新增土地项目94个,新增土地储备1530万平方米。截至本报告所述期间,金科的土地储存总量达5600万平方米。目前,金科已经完成了在长三角、京津冀、山东半岛等城市群的深度布局。

1000亿住宅企业短期快速增长的秘诀2014年前,金科位于西南角。它的大部分业务在重庆,是一家销售额不到200亿元的小型住宅企业。然而,2018年,金科以1291.1亿元的销售额冲进了1000亿住房企业的阵营。从200亿元到1000亿元,金科只花了5年时间。不难看出它是否仔细研究了“金科速度”。短时间内的快速飞跃主要是由两个因素造成的:“小乡村花园”开始发展到2017年。金科有限公司董事长蒋海斯带领团队到广东学习“田园模式”。随后,23号线和4号线沿线城市启动了“快速”征地模式,启动了规模大、成交量高的“田园路线”。拟议的“1671”和“6789”目标是“强基准”,受到郊野公园的启发。“1671”是指一个月的建设、六个月的开业、七个月的开发贷款和一年的回报。“6789”代表60%的首次开工率、70%的年开工率、8个月内公司的库存销售率和90%的完成率。有些人说金科是幸运的,而另一些人说金科太精明了。不管怎样,这证明金科成功地复制了田园模式。2018年,金科实现合同销售额1188亿元,同比增长81%。销售面积1342万平方米,同比增长59%。加快征地步伐,拓展国土,深化一、二级城市布局。从2017年到2018年,金科在全国二级和四级城市共占地1342万平方米。到目前为止,金科已经在重庆、北京、南京、合肥、武汉、天津、济南等一线和二线城市进行了布局规划。今年2月,金科发布了人事变动公告。公司董事长兼总裁蒋海斯辞去总裁职务,重庆地区公司董事长余林强接任。这是金科在2018年进入“1000亿营”后的一次重要人事变动。今年7月,金科先后接管了潘新城持有的8个项目,这也是金科在更换高级管理层后做出的更大举措。这八个项目中有两个位于山东,包括青岛粤茂房地产开发有限公司的100%股权和日照丁一房地产开发有限公司的100%股权。根据金科房地产官方网站,金科已经在山东规划了八个城市,分别是青岛、济南、淄博、泰安、烟台、聊城、潍坊和枣庄。俞林强的“接管”预示着金科的领土将在下一个城市受到阳光照射,山东的深耕势头将会强劲。

金科的国家布局

山东总体布局

2012年,金科首次进入济南。150万平方米的金科城市模型体验区登陆,吸引了成千上万的游客。金科市第一次开业只花了5个小时就卖出了400套。成功加冕济南西部新城一日销售桂冠。目前,金科济南除金科外,还有四个主要项目,即金科岚山大厦、金科东方泊头、金科泊头山和金科远山。从数量和专业经营来看,金科是济南西部最大的城市。

2013年底,金科获得青岛城阳生态园地块,这是金科进入济南后山东省的第二个城市。这也是金科房地产在山东开始全力以赴的一个重要节点。传言已久的“黄金分割”终于成为现实。目前,金科在青岛规划了三大项目:金科阳光美容城、金科罗兰公馆和金科明星。从城阳到新都,再到李沧,金科垮台的每一步都跟随着城市的发展。

金科于2018年首次进入淄博。作为山东的“老朋友”和淄博的“新朋友”,金科“在这里不软”。金科、集美嘉悦、金科、集美君、金科、集美天辰和金科、集美嘉义相继落户济南。淄博已经成为金科深入山东的重点布局城市。

此外,今年接管的青岛粤茂房地产开发有限公司和日照丁一房地产开发有限公司的100%股权,为山东金科的版图增添了实力。

未来可用性

据金科官方网站报道,金科已开始实施“房地产+服务”双轮驱动,以促进“四位一体”的协调发展。面对严峻的市场形势,金科开始了战略转型,这或许是意料之中的。工业新城主要经营科技创新、社区生活服务、新能源业务、文化旅游和医疗保健业务。在同一个行业中有跨国公司。虽然新来者正在路上,但金科做得很好,已经开始在济南等城市深入布局。

据金科半年度报告显示,截至6月底,金科地产平台金科服务公司(Services)的合同管理总面积为2.39亿平方米,超过金科股份的开发面积,拥有相当大的独立开发实力。其次,在科技产业投资运营方面,金科工业完成了“八城十二园”投资布局,收入约100亿元。2019年已经过半,站在1000亿元的门槛上,金科正在努力达到2000亿元。良好的中场休息也给了市场和投资者更多的空间来想象金科在下半场的表现。

来源:凤凰网

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