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涉房融资何以遭遇严厉监管:多少资金流入了房地产


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时间: 2019-10-25 17:20:19

“本轮放弃融资调控政策如此严格的原因是房地产占用了太多的金融资源。”太平洋证券银行和房地产研究部主任许超认为。

根据中国信托协会2019年6月底新公布的信托公司主要业务数据,国内房地产基金信托余额接近2.93万亿元,占信托余额总额的15.38%。

近三年来,信托余额和国内房地产基金比重持续上升,从2016年底的1.43万亿元(8.19%)上升到目前的2.93万亿元(15.38%)。

今年6月底,房地产基金信托余额比例为15.38%,也是过去8年来的最高水平。

根据中国信托协会公布的季度业务数据,上一次房地产基金信托余额占比超过15.38%,2011年9月底为17.24%,当时投资房地产的基金信托余额不足6800亿元。

截至2019年6月底,信托基金总余额为19.05万亿元,与今年第一季度末的19.02万亿元基本持平。与2018年6月底的20.36万亿元相比,下降了6.4%。

然而,房地产基金的信托余额却逆势增长。其中,与2019年第一季度末的2.81万亿元相比,增长了4.4%,与2018年6月底的2.51万亿元相比,增长了16.8%。

今年上半年,新信托项目数量同比下降10.6%,从2018年上半年累计增长3.51万亿元降至3.14万亿元。与之形成鲜明对比的是,房地产投资新信托项目从2018年同期的4281亿元增加到6572亿元,同比增长53.5%。

房地产投资新信托项目中,房地产集合资金信托项目总额5124亿元,同比增长80%。但新增单基金房地产信托项目总额为1448亿元,与去年同期的1436亿元基本持平。

今年上半年新增信托项目3.14万亿元,新增集合资金信托项目1.46万亿元,同比增长33%。新增单基金信托项目8465亿元,同比下降31.7%。

许超表示,由于单基金信托项目主要是渠道业务,新的资本管理规定出台后,多层嵌套产品被禁止,纯渠道业务规模明显缩小。

“在新的房地产信托项目中,渠道产品的数量几乎为零增长,但比例在不断增加。”许超补充道,“房地产单一基金信托的增长几乎与2018年同期持平,但其在单一基金信托总增长中的比例实际上正在上升。”

根据中国人民银行2019年第二季度发布的《中国货币政策实施报告》,截至今年6月底,中国主要金融机构人民币贷款余额接近146万亿元,同比增长13%。其中,全国主要金融机构(包括外资)房地产贷款余额为41.9万亿元,同比增长17.1%,高于贷款余额总体增长水平。

具体而言,在41.9万亿元房地产贷款余额中,个人住房贷款余额为28.06万亿元,同比增长17.2%。住房开发贷款余额8.12万亿元,同比增长20.7%。房地产开发贷款余额1.37万亿元,同比下降6%。

截至2019年6月底,我国主要金融机构的房地产贷款余额已上升至全部贷款余额的28.7%,创历史新高。

此外,根据太平洋证券研究小组(Pacific Securities Research Team)披露的贷款投资数据,结合国内上市银行的年报和半年度报告,住房相关贷款在2019年半年度报告中的比例也达到了31.7%的历史最高水平。

上市银行在年报和半年度报告中披露的住房贷款主要包括公共贷款中的房地产开发贷款和个人贷款中的个人住房贷款。

以中国建设银行为例。截至今年6月底,中国建设银行贷款余额约为14.5万亿元,同比增长7.8%。其中,房地产企业贷款余额6449.5亿元,同比增长6.2%。个人住房贷款余额5.1万亿元,同比增长13.3%。

截至今年上半年,中国建设银行住房贷款余额占贷款余额总额的39.6%,而中国工商银行、中国银行和农业银行的住房贷款余额分别为35.9%、37.9%和35.7%。

近日,中国银监会首席风险官、发言人兼办公厅主任肖袁琪在吹风会上表示,信贷结构调整正在进行,但尚未完成。

小袁琪进一步强调,房地产融资过度不好,社会资本已经进入一个行业,不利于整个经济的均衡发展。

“监管部门对房地产企业贷款的增加没有控制权。本行对房地产行业的信贷应遵循国家房地产监管法规和监管规定。”肖袁琪表示,“过去,银行与房地产公司合谋,通过表外资金非法绕开房地产“输血”。这些资产是监管机构面临的主要压力下降。”

许超还认为,本轮住房企业融资环境的收紧是前所未有的。银行贷款、非标准融资、债券市场、abs产品等几乎所有融资渠道都受到严格监管,需求侧个人住房抵押贷款利率也连续3个月上升。

他还补充称,2019年上半年一些热门城市的一些“土地王”项目与住房企业融资洪流有很大关系,因此监管机构决定全方位收紧住房企业融资,利用释放出来的金融资源支持制造业和小微企业的发展。

“为了防止增量资本流入房地产行业,中央政府放松房地产政策的可能性不大。”许超最终相信了这一点。

资料来源:中国商业网

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